Negli ultimi vent’anni Roma ha visto un processo di trasformazione urbana profondo e silenzioso. La rigenerazione urbana è diventata il principale dispositivo attraverso cui il patrimonio pubblico è stato convertito in residenziale privato o in infrastrutture private ad alta redditività. Non si tratta di episodi isolati, ma di un modello strutturale che si ripete, con variazioni, in gran parte delle grandi operazioni immobiliari romane: ex Mercati Generali, ex Dogana, ex Fiera di Roma, ex-SDO, ex-Area direzionale Alitalia, ex-Caserma di Via Guido Reni, ex-Inpdap ed ex-Deposito AMA.
Un unico modello in dieci fasi
Il modello è composto da dieci fasi che, pur con tempi e attori diversi da caso a caso, tendono a susseguirsi in un ordine ricorrente.
Fase zero: il degrado programmato
Ogni operazione comincia con l’abbandono del bene pubblico. Il degrado non è quasi mai un incidente isolato, ma il prodotto di anni di indecisione amministrativa, contenziosi, cambi di giunta ed, in alcuni casi, inerzia deliberata. Questo produce tre effetti. Primo: il bene perde valore pubblico. Secondo: la cittadinanza accetta la trasformazione perché “così non può rimanere”. Terzo: la pubblica amministrazione può dichiarare che l’intervento è necessario per riqualificare un’area degradata. Il degrado, comunque generato, diventa la premessa narrativa e tecnica dell’intero processo.
Fase uno: l’uso temporaneo ludico
Prima della trasformazione definitiva, il bene o il quartiere circostante vengono spesso riattivati con eventi, festival, clubbing, street food, mostre e attività culturali. L’uso temporaneo ha tre funzioni: stabilizza l’area e impedisce occupazioni o conflitti; crea una narrazione positiva attorno al luogo, trasformando un vuoto urbano in uno spazio percepito come creativo e sicuro; produce dati reali sui flussi e sulla domanda, utili per il futuro masterplan. Questo processo avvia la gentrificazione e prepara il terreno alla trasformazione immobiliare.
Fase due: la gentrificazione e l’aumento dei prezzi immobiliari
L’uso temporaneo modifica la percezione del quartiere. La domanda abitativa aumenta, i prezzi immobiliari iniziano a salire e si crea una pressione economica che espelle gli abitanti poveri rendendo insostenibile il costo degli affitti. Parallelamente, l’aumento dei prezzi rende conveniente l’ingresso di nuovi abitanti ricchi. La sostituzione sociale non è un effetto collaterale: è una condizione che rende economicamente sostenibile la futura trasformazione.
Fase tre: la decisione politica di valorizzare
La pubblica amministrazione dichiara che non può più mantenere il bene e che è necessario trasformarlo, spesso con argomentazioni su mancanza di risorse, sicurezza e modernizzazione.
Fase quattro: l’apposizione dell’interesse pubblico
Per trasformare un bene pubblico in un asset privato è necessario dichiarare che l’intervento è di interesse pubblico: riqualificazione, opere pubbliche, mobilità sostenibile, verde, servizi. È la chiave giuridica che permette la variante urbanistica, la concessione o l’alienazione.
Fase cinque: la deregolamentazione normativa
Il caso degli studentati. La normativa italiana ha creato un regime semplificato che rende gli studentati il tipo edilizio più rapido da realizzare: con una SCIA è possibile trasformare capannoni, uffici o depositi in residenze universitarie senza permesso di costruire, variante urbanistica e senza obbligo di rispettare gli standard ordinari. Questa deregolamentazione permette di aggirare vincoli che impedirebbero la costruzione di residenziale tradizionale. Gli studentati diventano così un cavallo di Troia: Quando la città avrà un numero di studentati superiore alla domanda reale, gli operatori privati dichiareranno che le strutture non sono più sostenibili economicamente e chiederanno il cambio di destinazione d’uso verso il residenziale tradizionale. La conversione verrà giustificata come interesse pubblico, e sarà la fase conclusiva del ciclo di valorizzazione: immobili realizzati con norme semplificate diventeranno appartamenti ad alta redditività. La deregolamentazione quindi consente di costruire rapidamente, la saturazione del mercato consente di convertire, e la conversione consente di ottenere residenziale privato in aree dove sarebbe stato impossibile ottenerlo direttamente.
Fase sei: il cambio di destinazione d’uso
La funzione pubblica viene sostituita da una funzione privata. Fiera, dogana, mercato, caserma: tutto può diventare residenziale privato, studentato, co living, servizi commerciali. È il passaggio decisivo che trasforma il bene da patrimonio collettivo a prodotto immobiliare.
Fase sette: Il conferimento tramite alienazione o concessione
Il bene entra in un veicolo immobiliare: un fondo, una società di scopo, una concessione pluridecennale o un accordo pubblico privato.
Fase otto: il masterplan privato
Il privato definisce il prodotto finale: residenziale di mercato, studentato, co living, quartiere integrato, hotel, servizi commerciali. Le opere pubbliche compensative servono spesso a legittimare il progetto, non a guidarlo.
Fase nove: l’autorizzazione della pubblica amministrazione
La pubblica amministrazione approva varianti, conferenze dei servizi e delibere, con una narrazione istituzionale incentrata su rigenerazione, qualità e sostenibilità.
Fase dieci: La cantierizzazione
Il bene pubblico diventa un asset privato in via di realizzazione. La trasformazione, una volta avviato il cantiere, è di fatto irreversibile.
I casi rilevanti
Ex-Mercati Generali
L’immobile è di proprietà di Roma Capitale, è stato affidato tramite concessione di 60 anni (canone 165mila euro/anno) alla cordata Hines–Lamaro/Toti. L’iter nasce nel 2003 con un bando dell’amministrazione Veltroni, attraversa il fallimento della concessionaria originaria e cinque giunte diverse, e arriva alla firma definitiva con Hines solo nel 2025. Il progetto, con un investimento privato dichiarato di circa 380 milioni di euro, prevede uno studentato universitario da circa 2.000 posti letto, oltre a spazi culturali e aree verdi. È uno dei casi più chiari di valorizzazione tramite concessione ultradecennale: proprietà pubblica, gestione privata, rendita privata.
Ex-Dogana
L’immobile era per il 75% di proprietà di Cassa Depositi e Prestiti Immobiliare (tramite la società veicolo, Residenziale Immobiliare 2004 Spa) ed è stato ceduto a Tsh Rome Propco Srl, sussidiaria del gruppo multinazionale olandese The Social Hub. Nel caso in esame, la fase di uso temporaneo è particolarmente ben documentata: tra il 2016 e il 2019 CDP affittò lo spazio a due società che vi organizzarono eventi e feste, prima di avviare la trasformazione in studentato/hotel di fascia alta. E’ un caso di privatizzazione di proprietà pubblica.
Ex-Fiera di Roma
L’immobile era di proprietà della società pubblica Investimenti S.p.A., partecipata da Roma Capitale (19%), Regione Lazio (20%) e Camera di Commercio (60,7%) che lo ha ceduto al Fondo Orchidea srl (gestito da ARECneprix), nel 2021 per 100 milioni di euro. Nel 2023 Roma Capitale e Orchidea hanno siglato l’accordo per la riqualificazione; il masterplan vincitore, “La città della gioia”, prevede su una SUL di oltre 44mila mq l’80% a uso abitativo (di cui oltre 7mila mq di housing sociale) e il 20% a uso non residenziale. Resta un caso di conversione di patrimonio a partecipazione pubblica in asset a gestione integralmente privata.
Ex-SDO
Il terreno di proprietà di Roma Capitale, (circa 20-27 ettari, in parte oggetto di esproprio) era originariamente destinato ad ospitare lo SDO (Sistema Direzionale Orientale) ed è stato concesso nel 2026 in diritto di superficie per 90 anni alla A.S. Roma, con un canone di 66mila euro/anno per la realizzazione di uno stadio di calcio ed attività commerciali correlate, con restituzione delle opere a Roma Capitale a scadenza. È un caso di infrastruttura privata su suolo pubblico con concessione ultradecennale, regolato dalla legge nazionale sugli stadi.
Ex-Centro Direzionale Alitalia
L’immobile era di proprietà pubblica della allora compagnia aerea di bandiera Alitalia, e dopo diversi passaggi ora è proprietà del CPI Property Group, la grande multinazionale immobiliare controllata dal miliardario ceco Radovan Vitek, che ha avviato la trasformazione in un complesso immobiliare che prevede oltre mille unità abitative. Un ennesimo caso di privatizzazione di un bene pubblico.
Ex-Caserma di Via Guido Reni
L’immobile era di proprietà del demanio militare dello Stato ed è stata acquistato, per una somma non conosciuta, nel 2013 da CDP Investimenti SGR e poi trasferito a CDP Real Asset SGR, che nel novembre 2025 ha selezionato Coima SGR come partner industriale per la riqualificazione dell’area (oltre 5 ettari nel quartiere Flaminio), con un investimento stimato di circa 400 milioni di euro. Il comparto privato riguarda lo sviluppo di 45mila mq tra residenza libera, social housing e spazi commerciali; la restante area pubblica è destinata a ospitare il nuovo Museo della Scienza, la cui realizzazione resta in capo al Comune di Roma.
Ex-Inpdap
L’immobile di via Santa Croce in Gerusalemme era di proprietà statale ed ospitava la sede dell’INPDAP. Nel 2004 è stato trasferito al Fondo Immobili Pubblici (FIP) nell’ambito della cartolarizzazione del patrimonio pubblico nazionale, e la gestione è passata a InvestiRE SGR, che ne è tuttora il gestore. Nel 2013 l’immobile, ormai abbandonato, è stato occupato dal movimento Action che ha avviato l’esperienza dello Spin Time Labs. L’occupazione abitativa e il modello di welfare dal basso hanno preservato per oltre un decennio funzioni pubbliche che la cartolarizzazione aveva cancellato: casa, servizi sociali, mutualismo, attività culturali. Dopo lo sgombero seguito all’incendio del 2026, l’edificio è tornato nella piena disponibilità del fondo immobiliare e rischia di entrare nel ciclo di valorizzazione privata che ha già trasformato gli altri beni pubblici dismessi della città.
Ex-Deposito Ama
L’immobile del Deposito AMA della Montagnola era di proprietà di Roma Capitale e sede della azienda municipalizzata AMA. Nel 2022 è avvenuto il conferimento al Fondo Ambiente, un fondo immobiliare gestito da DeA Capital Real Estate SGR tramite assegnazione di quote del fondo a Roma Capitale. Una volta acquisita la titolarità dell’area, DeA Capital ha presentato una proposta di rigenerazione urbana ai sensi della L.R. 7/2017 che il Comune ha recepito senza bandi né concorsi, riconoscendo automaticamente DeA Capital come soggetto attuatore del masterplan. Il progetto prevede la demolizione del deposito e la costruzione di un nuovo comparto “mix‑use” con residenze private, student/senior housing, uffici AMA, commercio, servizi socio‑sanitari, una piazza pubblica e oltre 7.000 mq di verde.
Conclusioni
La rigenerazione urbana a Roma, nella maggior parte dei casi documentati, non porta alla realizzazione di funzioni pubbliche né a politiche abitative. È un insieme di operazioni che, pur con attori, tempi e strumenti giuridici diversi, tende a ripetere una sequenza riconoscibile che porta alla privatizzazione di uno spazio pubblico. La città perde patrimonio pubblico non riproducibile, perde capacità di fare politiche pubbliche, perde rendita futura, perde funzioni collettive.
